Як купити нерухомість у Хорватії: кроки, витрати, на що звернути увагу
Короткий путівник для тих, хто шукає й купує самостійно: у якому порядку йдуть кроки, які витрати бувають понад ціну об’єкта і що варто перевірити до завдатку.
Важливо прочитати перед використанням
- Це загальна підбірка станом на 09.11.2026, а не юридична чи податкова консультація. Travina не є юридичною фірмою, податковим консультантом чи посередником в угодах.
- Ми не гарантуємо, що перелік повний і остаточний. Закони змінюються; перед угодою перевіряйте чинну редакцію за посиланнями.
- Кожен об'єкт має свої особливості, а кожна громада (općina / grad) — свої рішення: місцеві податки, просторові плани, правила. Що саме з цього стосується конкретної адреси, потрібно з'ясовувати окремо — з юристом або нотаріусом, а на місці можемо допомогти ми (послуга «Перевірка об'єкта перед завдатком»).
Порядок покупки по кроках
Крок 1
Чи може іноземець купити нерухомість
- Громадяни ЄС купують на тих самих умовах, що й громадяни Хорватії (крім сільськогосподарських земель). Громадяни держав поза ЄС — за умови взаємності (uzajamnost) і за згодою міністра юстиції; угода без потрібної згоди недійсна.
- Офіційна сторінка: https://gov.hr/hr/kupnja-nekretnina-za-strane-drzavljane/1290
- Перелік держав і стан взаємності (для України зазначено «uzajamnost postoji»): https://mpu.gov.hr/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-republike-island-knezevine-lihtenstajn-kraljevine-norveske-te-svicarske-konfederacije/6186
- Закон: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Dio osmi (čl. 354–358.b) — https://www.zakon.hr/z/241/Zakon-o-vlasništvu-i-drugim-stvarnim-pravima
- Сільськогосподарські землі для іноземців — окремий режим: Zakon o poljoprivrednom zemljištu.
- Громадяни ЄС купують на тих самих умовах, що й громадяни Хорватії (крім сільськогосподарських земель). Громадяни держав поза ЄС — за умови взаємності (uzajamnost) і за згодою міністра юстиції; угода без потрібної згоди недійсна.
Крок 2
Податковий номер OIB
- OIB потрібен, зокрема, для набуття нерухомості. Як отримати іноземцю: https://porezna-uprava.gov.hr/hr/dodjeljivanje-oib-a/4338
Крок 3
Агентство нерухомості
- Комісія агентства визначається договором з ним. На практиці ми бачили договори з комісією від 3 до 10 % від ціни — і з покупця, і з продавця. До підписання з'ясуйте: який відсоток, хто платить, за що саме і коли.
- Закон: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina.
Крок 4
Земельна книга і кадастр: хто власник, обтяження, доступ
- Витяг із земельної книги (zemljišnoknjižni izvadak) — доказ власності та записаних прав і обтяжень (зокрема сервітутів). Перевірити онлайн: https://oss.uredjenazemlja.hr
Крок 5
Законність будівлі та що можна будувати поруч
- Просторові плани громад (що дозволено на ділянці і довкола неї) — геопортал ISPU: https://ispu.mgipu.hr
- Узаконення самовільних будівель (rješenje o izvedenom stanju): Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12 … 48/26)
- Енергетичний сертифікат: власник зобов'язаний мати його перед продажем і передати покупцеві; сертифікат дійсний 10 років. https://gov.hr/hr/energetski-certifikat/1258 ; новий закон: Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/2025)
Крок 6
Багатоквартирний будинок: оренда туристам і спільні витрати
- З 1.1.2025 для короткострокової оренди квартири в багатоквартирному будинку потрібна попередня письмова згода співвласників (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada; Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, NN 152/24). У 2026 році ухвалено новий закон про готельно-ресторанну діяльність — перевіряйте чинну редакцію перед купівлею під оренду.
- Ремонт спільних частин будинку (фасад, дах, ліфт) оплачують співвласники — з резервного фонду і за рішеннями співвласників (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada).
Крок 7
Завдаток
Завдаток — лише після цих перевірок. Саме тут варто замовити перевірку об’єкта.
Крок 8
Нотаріус
- Винагорода нотаріуса встановлюється тарифом (у балах, залежно від вартості угоди): Pravilnik o privremenoj javnobilježničkoj tarifi (остання зміна NN 139/2024) — https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2024_12_139_2291.html
Крок 9
Громадяни держав поза ЄС
Для громадян держав поза ЄС згоду міністра юстиції отримують на підставі вже підписаного договору — до запису в земельну книгу. gov.hr: купівля нерухомості іноземцями
Крок 10
Запис у земельну книгу
Після угоди — запис у земельну книгу. Перевірити запис можна онлайн: https://oss.uredjenazemlja.hr
Крок 11
Податок на перехід права власності
- Porez na promet nekretnina — 3 % від ринкової вартості нерухомості; сплачує набувач. Якщо продаж оподатковується ПДВ (зазвичай новобудова від забудовника), цей податок не сплачується, а в ціні є ПДВ 25 %.
- Порезна управа: https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-promet-nekretnina/3945
- Посібник для громадян: https://porezna-uprava.gov.hr/hr/stjecatelj-nekretnine/4700
- Закон: Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18)
- Porez na promet nekretnina — 3 % від ринкової вартості нерухомості; сплачує набувач. Якщо продаж оподатковується ПДВ (зазвичай новобудова від забудовника), цей податок не сплачується, а в ціні є ПДВ 25 %.
Крок 12
Щорічний податок на нерухомість (залежить від громади)
- Porez na nekretnine діє з 1.1.2025 замість податку на «будинки для відпочинку»; розмір — від 0,60 до 8,00 € за м² корисної площі на рік, встановлює громада.
- Пояснення і таблиця по громадах: https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-nekretnine-4816/4816
- Закон: Zakon o lokalnim porezima
- Porez na nekretnine діє з 1.1.2025 замість податку на «будинки для відпочинку»; розмір — від 0,60 до 8,00 € за м² корисної площі на рік, встановлює громада.
Ринок Істрії коротко
Основний бізнес регіону — туризм. Нерухомість дорожчає навіть тоді, коли економіка Європи сповільнюється: пропозиції мало, а повністю «чистих» об'єктів — без проблем з документами, доступом чи будинком — майже немає. Агентств стає дедалі більше. Агент працює за комісію від угоди, тож його інтерес — щоб угода відбулася. Це нормально, але перевіряти об'єкт — Ваша справа.
Що ми бачили на практиці
Реальні випадки з Істрії (без адрес і імен). Кожен з них можна було помітити до завдатку.
1. Будинок з ділянкою за привабливою ціною біля міста Pula (Пула). Під'їзд — ґрунтовою дорогою через ліс. Продавець і сусіди запевняли, що все гаразд. У просторовому плані громади ця смуга лісу виявилася призначеною під забудову, а дорога — не оформленою. Після забудови будинок залишився б без під'їзду.
Що перевіряти: чи є законний доступ до ділянки (дорога як публічне добро або сервітут, записаний у земельній книзі), і що передбачає просторовий план навколо ділянки, а не лише на ній.
2. Ділянка у внутрішній Істрії. Після купівлі з'ясувалося, що з боку яру, який росте, потрібна підпірна стіна: близько 12 м завдовжки і в середньому 1,6 м заввишки. Її вартість стала для покупця несподіванкою.
Що перевіряти: рельєф, схили, водовідведення, ерозію — на місці, бажано після дощу; за потреби — висновок фахівця до угоди.
3. Квартира в місті Poreč (Пореч) під туристичну оренду. Навесні сусіди усно погодилися на здачу. Влітку власниками квартир стали їхні діти й письмово заборонили оренду.
Що перевіряти: лише письмова згода співвласників у формі, яку вимагає закон (див. розділ 8). Усна згода нічого не гарантує.
4. Квартира в місті Pula (Пула). Через два роки після купівлі власникам виставили рахунок близько 25 000 € — їхня частка ремонту фасаду.
Що перевіряти: стан будинку, резервний фонд (pričuva), рішення співвласників і заплановані роботи — у керуючої компанії (upravitelj) будинку до угоди.
Це не весь перелік. Тому ми пропонуємо огляд об’єкта на місці до завдатку.
Витрати понад ціну об’єкта
Податок на перехід права (або ПДВ у ціні) · комісія агентства (за договором) · нотаріус · перекладач (судовий) · юрист · витяги та запис у земельну книгу · енергетичний сертифікат (зобов'язання продавця) · щорічний податок на нерухомість · комунальні платежі громади · резервний фонд і рішення співвласників (для квартир) · страхування · підпірні стіни, дренаж, під'їзд, ремонт або узаконення, якщо потрібно.
Що з цього і в якому розмірі стосується саме Вашого об'єкта — залежить від об'єкта, продавця і громади.
Що перевірити в об’єкті
- під’їзд і законний доступ до ділянки
- просторовий план громади навколо ділянки
- рельєф, схили, вода
- стан будинку й об’єкта
- для квартир — резервний фонд, рішення співвласників, заплановані роботи
- згода співвласників на оренду (якщо плануєте здавати)
- земельна книга й обтяження
- узаконення будівель, енергетичний сертифікат
- комісія агентства — хто й скільки платить
Ми не юристи й не посередники: юридичну перевірку документів робить юрист — ми підкажемо, що саме в нього запитати.
Важливо для громадян України
Окремо важливо заздалегідь визначити правильну модель придбання нерухомості та перевірити її юридичні й податкові наслідки саме для вашої ситуації. Ми не пропонуємо універсальної схеми — конкретне рішення має бути перевірене відповідними ліцензованими спеціалістами (юристом, податковим консультантом) до підписання будь-яких документів.
Застрягли на якомусь кроці?
Знайшли об’єкт самі?
Перевірка об’єкта перед завдатком — 100 €
120 € — східне узбережжя до Опатії
Ми приїдемо й оглянемо об’єкт. Після огляду надішлемо Вам звіт: у якому стані об’єкт, які ризики ми побачили і скільки коштуватиме купівля разом з усіма витратами.